Az Otthon Start Program 2025. szeptember 1-jétől indul, és elsősorban azok számára jelenthet nagy segítséget, akik első lakásuk megszerzését vagy felépítését tervezik. A 3%-os fix kamatozású lakáshitel igénybevételéhez azonban szigorúan meghatározott feltételeknek kell megfelelni, amelyeket a 27/2025. (VII. 31.) Kormányrendelet rögzít. Az igénylőknek nem elegendő a pénzügyi és adminisztratív feltételeket ismerniük, a jogi követelmények tisztázása is ugyanolyan nélkülözhetetlen. Ha a folyamatot nem kellő körültekintéssel készítik elő, hiányosak a dokumentumok, vagy a szerződéskötés sorrendje nem megfelelő, az súlyos jogi és pénzügyi következményekkel járhat.
Változások
A Korm.rendelet a hatálybalépését követően, de még a 2025. szeptember 1-i igényelhetőség megnyílta előtt olyan módosításon esett át, ami a hitelképesség szempontjából komoly jelentőséggel bírhat és bizonyos korlátozások alól is felmentést adnak:
- Adóstársként kizárólag az igénylő házastársa vagy szülője vehető figyelembe. A szülő adóstársi bevonása esetén nem szerezhet tulajdonjogot, ugyanakkor az igénylő hitelképességének erősítése érdekében részt vehet az ügyletben. Amennyiben a szülő kerül adóstársként bevonásra, rá nem vonatkoznak az igénylési feltételek (pl. 2 éves TB-jogviszony fennállása vagy az első lakás feltételének teljesítése). Házastársak esetén mindkét házastárs szülei bevonhatók adóstársként. A jelenlegi szabályozás kizárja annak lehetőségét, hogy például élettárs vagy testvér adóstársként szerepeljen.
- A 3%-os fix kamatozású lakáshitelt kizárólag egyszer lehet felvenni. Ellentétben más otthonteremtési támogatásokkal, a visszafizetést követően sincs lehetőség újabb igénylésre. E rendelkezés az adóstársra is kiterjed, vagyis aki korábban 3%-os lakáshitel ügyletben adóstársként közreműködött, saját maga részére már nem jogosult igényelni az első lakás támogatást.
- A Korm. rendelet korábban is tartalmazta, hogy a 3%-os lakáshitel nem fordítható lakóingatlan résztulajdonának megszerzésére. A jogszabály mostani pontosítása alapján kivételt képez, ha házastársak közösen szereznek tulajdont, illetve ha az igénylő olyan osztatlan közös tulajdonú ingatlanban válik tulajdonossá, ahol az önálló ingatlanrész kizárólagosan a tulajdonába kerül. Ilyen lehet például egy ikerház önálló lakóegysége vagy egy társasházi lakás.
Mik a kölcsön főbb keretszabályai?
- maximális összeg: 50 millió forint,
- futamidő: legfeljebb 25 év,
- fix kamat: maximum évi 3%,
- előtörlesztési díj: az előtörlesztett összeg legfeljebb 1%-a,
- lakás vételára/bekerülési költsége: maximum 100 millió forint,
- családi ház, tanya vagy birtokközpont esetén: 150 millió forint,
- fajlagos négyzetméterár: legfeljebb 1,5 millió Ft,
- minimális önerő: 10% (de pótfedezet bevonása esetén akár kevesebb is lehet).
Kik jogosultak az Otthon Start Program igénybevételére?
Az igénybevételhez több személyi, pénzügyi és jogi feltételnek kell teljesülnie:
- Életkor: legalább 18 év, felső korhatárt nem szabtak meg.
- Állampolgárság:
- magyar állampolgár,
- uniós állampolgár,
- a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezik, és 3 hónapot meghaladóan Magyarországon tartózkodik
- harmadik országbeli állampolgár, amennyiben huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik,
- hontalan státusszal rendelkező személy.
- Büntetlen előélet: szükséges erkölcsi bizonyítvánnyal igazolni.
- Köztartozás-mentesség igazolása: NAV által kiállított igazolás (érvényességi ideje 30 nap) vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat köztartozásmentességéről
- Családi állapot: házasságkötés vagy gyermekvállalás nem feltétele a kölcsön igénybevételének.
- TB-jogviszony tudnivalók:
- minimum 2 év folyamatos jogviszony, legfeljebb 30 nap megszakítással (tanulmányok után: 6 hónap).
- a jogviszony szünetelése nem számít megszakításnak, de a 2 évbe az időtartama nem számít bele.
- az igénylést megelőző utolsó 180 napban Magyarországon fennálló TB-jogviszony kötelező
- Fontos: a házastársak Otthon Start Programban való részvételéhez elég, ha az egyik házastárs megfelel ennek az előírásnak.
Bizonyos foglalkoztatotti jogviszonyokat a jogszabály kivételként kezel, illetve vannak olyan jogviszonyok, amelyek elfogadása feltételekhez kötött. Ennek következtében a 2 év folyamatos TB-jogviszony feltételeinek teljesülését minden esetben tanácsos szakemberrel ellenőriztetni!
- Összevonhatóság más programokkal: a 3%-os hitel igénybe vehető például a Babaváró vagy CSOK Plusz támogatással együtt, azonban nem használható fel lakás-előtakarékossági szerződés szerint folyósított lakáskölcsön és áthidaló kölcsön, valamint létező kölcsöntartozás kiegyenlítésére. Amennyiben a támogatások kombináltan kerülnek felhasználásra, fokozott figyelmet kell fordítani arra, hogy azok céljai ne fedjék egymást, és ne történjen jogosulatlan igénybevétel, mivel ez visszafizetési kötelezettséget eredményezhet.
Lakáscél, első lakás fogalma
A 3%-os kamatozású kölcsön Magyarország területén lévő, belterületen fekvő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építésére, illetve megvásárlására vehető fel. A támogatás célja kifejezetten az első lakáshoz jutás elősegítése, ezért szigorú feltételek határozzák meg, hogy ki minősül első lakásvásárlónak. A kölcsön főszabály szerint csak abban az esetben igényelhető, ha a kérelmező a kérelem benyújtásakor, valamint az azt megelőző 10 évben nem rendelkezett saját tulajdonú, belterületi lakóingatlannal.
Mikor nem kizáró tényező a korábbi tulajdon?
Az igénylő akkor is jogosult lehet a kölcsönre, ha korábban volt, vagy jelenleg is van tulajdoni hányada olyan lakóingatlanban:
- amelynek értéke nem haladta meg a 15 millió forintot,
- amelynek lebontását a hatóság engedélyezte vagy elrendelte,
- amely haszonélvezettel terhelten került az igénylő tulajdonába, és abban a haszonélvező a mai napig benne lakik.
További kivételek
Jogosult lehet a kölcsönre az is, aki a kölcsönkérelem benyújtását megelőző tíz évben legfeljebb egy lakóingatlanban, és abban legfeljebb 1/2-ed arányú tulajdonrésszel rendelkezett.
A jogszabály kifejezett rendelkezést az öröklés vagy ajándékozás útján megszerzett lakástulajdonnal kapcsolatban nem tartalmaz, ezért az igénylő ilyen esetekben akkor tekinthető jogosultnak, ha valamelyik kivételi szabály alá esik. Például: az örökléssel megszerzett, haszonélvezettel terhelt ingatlan, amelyben a haszonélvező továbbra is ott él, vagy az 1/2-ed tulajdoni hányadot meghaladó mértéket el nem érő örökölt vagy ajándékba kapott ingatlanrész.
Egyéb esetek
Amennyiben a kölcsönt házastársak együtt igénylik, elegendő, ha az egyik fél felel meg az első lakás feltételeinek. Ez jelentős könnyítést biztosít azoknak a fiatal pároknak, akik közül az egyik fél már több mint 1/2-ed arányú lakástulajdonnal rendelkezik.
Az Otthon Start Program keretében felvett kölcsön nem használható olyan ingatlan megvásárlására, amely haszonélvezeti joggal terhelten kerülne az igénylő tulajdonába, továbbá nem fordítható lakóingatlan résztulajdonának megszerzésére sem.
Kivételt jelent ugyanakkor, ha házastársak szereznek közös tulajdont, vagy ha az igénylő osztatlan közös tulajdonú ingatlanban olyan önálló ingatlanrészt szerez, amely felett kizárólagos tulajdonjogot kap (például egy ikerház önálló lakóegysége vagy egy társasházi lakás).
Mik az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei?
A kölcsön igényléséhez szükséges dokumentáció részeként az adásvételi szerződést, építés esetén pedig az építési engedélyt, valamint a bekerülési költségeket részletező költségvetést kell benyújtani. Amennyiben a kölcsön építéshez kapcsolódik, a folyósítást követően az igénylő köteles a bekerülési költség legalább 70%-át számlákkal igazolni. Ezért kiemelt jelentősége van annak, hogy a hitelkérelemhez csatolt szerződés pontos, hiánytalan és minden szükséges részletet tartalmazzon.
“Ingatlanjogászként mindenképpen ajánlom, hogy az igénylők előzetesen kérjék ki a kiválasztott bank részletes tájékoztatását a kölcsön igénybevételének feltételeiről, és azt bocsássák a szerződést készítő ügyvéd rendelkezésére. Így biztosítható, hogy a megkötött szerződés megfeleljen a banki és jogszabályi elvárásoknak. Bár az otthonteremtési támogatások területén az elmúlt évtizedben kialakult egy bizonyos egységes banki gyakorlat, a 3%-os hitelhez kapcsolódóan új elvárások is megjelentek.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.
Ezek közül kiemelendő, hogy a vételár – a kölcsön összegének kivételével – készpénzben is kiegyenlíthető. A rendelet értelmében készpénzes ügylet esetén a bank a kölcsön összegét közvetlenül az eladónak utalja, és erről az adásvételi szerződésben rendelkezni kell.
Külön előírás vonatkozik az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokra. Ilyen esetben az igénylőnek igazolnia kell, hogy a megvásárolt ingatlanrészhez kizárólagos használati jog kapcsolódik. Ezt igazolhatja például:
- társasházi alapító okirattal vagy
- ügyvéd által készített használati megosztási megállapodással, amely térképmelléklettel rögzíti a használati rendet.
A bank kérheti ennek földhivatali bejegyzését is, amelyhez szintén ügyvédi közreműködésre van szükség.
Lakóépület vásárlásakor a szerződésnek külön-külön fel kell tüntetnie a telekárat, a lakóépület és a melléképítmények értékét. Új építés esetén a költségvetésben és a benyújtott számlákban szintén részletezni kell ezeket. Újdonság továbbá, hogy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan fajlagos négyzetméterárát és annak számítását. Építés esetén ugyanezt a bekerülési költség igazolására alkalmas építési költségvetésben kell feltüntetni.
A szerződéskötés időpontja szintén meghatározó: vásárlás esetén a kölcsönkérelmet legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésétől számított 180 napon belül kell benyújtani, építkezés esetén pedig a használatbavételi engedély kiadását megelőzően.
Fontos kizáró ok, hogy vásárlásnál az eladó, építésnél pedig a kivitelező nem lehet a kölcsönigénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ha az eladó vagy kivitelező gazdálkodó szervezet, akkor a kölcsönigénylő nem rendelkezhet tulajdonrésszel abban a gazdálkodó szervezetben, és annak tulajdonosa sem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ezért a kölcsön felhasználásával nincs lehetőség például
- házastárstól, élettárstól,
- egyenesági rokontól,
- örökbefogadott,
- mostoha- vagy nevelt gyermektől,
- örökbefogadó-, mostoha- vagy nevelőszülőtől, illetve testvértől
- vagy az ilyen hozzátartozó tulajdonában álló cégtől ingatlant vásárolni.
Míg a CSOK esetén bevett gyakorlat, hogy a támogatással szerzett ingatlan cég székhelyeként kerüljön bejegyzésre vagy gazdasági tevékenység folytatásának helyszínéül szolgáljon, a 3%-os hitelnél már a kölcsönkérelemben nyilatkozni kell arról, hogy a kölcsön folyósításától számított öt éven belül az ingatlan az igénylő többségi tulajdonában álló (legfeljebb két) gazdasági társaság székhelyeként, vagy egyéni vállalkozása székhelyeként kerül-e bejegyzésre, illetve a földrészlet vagy melléképület saját gazdasági tevékenység céljára történő hasznosítását tervezi-e.
Ezért célszerű már az adásvételi szerződésben rögzíteni az erre vonatkozó nyilatkozatot. Ennek elmulasztása a kölcsönszerződés megszegésének minősülhet, és visszafizetési kötelezettséget vonhat maga után.
Otthon Start Programmal kapcsolatos tudnivalók összegzése
Az Otthon Start Program kétségkívül rendkívüli lehetőséget kínál mindazoknak, akik első lakásvásárlás támogatás vagy első házvásárlás támogatás segítségével szeretnének saját ingatlanhoz jutni. A konstrukció legnagyobb előnye, hogy alapját egy kedvező feltételekkel, rugalmasan igénybe vehető 3 százalékos lakáshitel adja, amely különösen vonzó alternatívát jelenthet a fiataloknak.
Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, hogy a program összetettsége, valamint a hitelfelvétel jogi háttere miatt célszerű minden érintettnek megfelelő szakértői támogatással felkészülnie. Az ingatlanjogász közreműködik szerződéskötésben, előzetesen áttekinti a kötelező nyilatkozatokat és biztosítja a hiteligényléshez szükséges jogi dokumentumokat, amelyek nagymértékben hozzájárulhatnak a biztonságos és eredményes első lakás vásárlás megvalósításához.
Fontos hangsúlyozni, hogy a jelen cikk a Kormányrendelet hatálybalépését követően, de még a hiteligénylési lehetőség tényleges megnyílása előtt készült. Ez az időszak mind a hitelintézetek, mind az ingatlanjogász szakma számára a felkészülést szolgálja. Éppen ezért célszerű az esetleges további jogszabály-módosításokkal és a gyakorlatban kialakuló megoldásokkal kapcsolatban szakértő véleményét kikérni.
Amennyiben kérdése merül fel a 3%-os hitel – Otthon Start Program kapcsán, forduljon bizalommal hozzánk. Tapasztalt ügyvédként Debrecen belvárosában állok rendelkezésére, ugyanakkor ingatlanjogi szolgáltatásaink az ország egész területéről elérhetők, kiemelten az első lakás támogatás témakörben.
Keressen minket elérhetőségeinken!
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: [email protected]
Web: jeneyugyved.hu
